5月31日，安徽省十四屆人大第九次會議審查批準(zhǔn)了《滁州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）。歷時一年多，征集9800多條意見建議，凝聚著人大、政府及其部門等多方力量，為滁州量身定制的這部地方性物業(yè)管理法規(guī)有哪些創(chuàng)新性規(guī)定，對我市物業(yè)管理將會產(chǎn)生怎樣的積極影響？記者深入小區(qū)、街道、律所、物業(yè)公司以及住建、城管部門進行了采訪，為讀者解讀《條例》亮點特色。
業(yè)主
權(quán)益得到了維護
“要是《條例》早一點施行，我那次就不會被物業(yè)堵在小區(qū)大門口了。”接受記者采訪時，滁城某小區(qū)業(yè)主劉海明打趣地說，“我們盼著《條例》早點施行”。
去年，劉海明因為不滿小區(qū)物業(yè)服務(wù)、訴求又得不到解決，不愿交物業(yè)費。沒承想，這險些讓他有家回不去。原來，一次他開車回家時竟被擋在小區(qū)電子門閘處，物業(yè)說什么不給進，理由是沒交物業(yè)費。無奈之下，劉海明報警后才進了小區(qū)。
生活中，此類事情時有發(fā)生。而因為缺乏依據(jù)，對于此類問題，有關(guān)部門往往只能以調(diào)解告終，難以形成剛性約束。聚焦這一問題，《條例》堅持以人為本，作出明確規(guī)定，嚴(yán)禁物業(yè)采用中斷、限時限量供電、供水、供熱、供燃?xì)猓拈T禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主及其車輛進出小區(qū)、限制使用電梯等方式催繳物業(yè)費，切實保障居民自由進出小區(qū)的基本權(quán)利。
采訪中，不少小區(qū)業(yè)主表示，此前市人大常委會在網(wǎng)上征求意見時，他們認(rèn)真研讀了《條例》的內(nèi)容，感到這是一部滿載民意的法規(guī)，業(yè)主的權(quán)益在一條條法律條款中得到了維護。今后，他們將自覺遵守《條例》，認(rèn)真履行業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，共同營造美好宜居環(huán)境。
人大代表
建議變成了法條
由于充電樁數(shù)量有限，電動自行車充電問題成了基層治理難題。不少居民或飛線充電，或上樓充電，構(gòu)成安全隱患，因此釀成的火災(zāi)悲劇不在少數(shù)。長期扎根基層一線的市人大代表汪星十分關(guān)注這一問題，并積極建言獻策，呼吁重視，尋求解決方案。令他高興的是，這一問題得到了《條例》的關(guān)注，建議變成了法條。
汪星高興地告訴記者，《條例》為電動自行車充電難問題開出“處方”，一方面禁止飛線充電等，另一方面要求新建小區(qū)同步配套建設(shè)充電樁等，疏堵結(jié)合，治標(biāo)又治本，今后電動自行車充電問題將逐步得到有效解決。不僅如此，《條例》還禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自設(shè)置電動汽車充電裝置等，同時要求做好配套。
此外，記者在實際走訪中了解到，有代表提出，目前滁城不少居民裝修房屋時將二次“構(gòu)造柱”砸掉，雖然不影響房屋的主體安全，但卻對保持設(shè)備平臺墻體的穩(wěn)定性造成了一定的影響，同樣引發(fā)擔(dān)憂。《條例》對這一裝修中出現(xiàn)的新問題也作出了明確的規(guī)定，即在上位法的基礎(chǔ)上，把“構(gòu)造柱”與承重墻等并列計入不能擅自破壞房屋構(gòu)造主體的范疇，回應(yīng)了群眾的關(guān)切。
業(yè)委會
履職更有保障了
“規(guī)定得很細(xì)，一些問題有了具體答案，今后業(yè)委會履職有據(jù)可依了！”說起《條例》，瑯琊區(qū)紅葉山莊小區(qū)業(yè)委會主任周本智豎起了大拇指。
周本智深有感觸地說，以前關(guān)于小區(qū)成立業(yè)委會籌備經(jīng)費沒有具體的規(guī)定，導(dǎo)致無從落實，只能靠到處“化緣”，或由業(yè)委會委員自掏腰包解決，幾年前紅葉山莊小區(qū)成立業(yè)委會時就遇到了這樣的困難。不過，現(xiàn)在解決這一問題有路徑了，《條例》第十條明確規(guī)定，首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米0.3元且總額不少于二萬元、最高不超過十萬元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，同時要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)竣工驗收備案前，將籌備經(jīng)費存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制定的銀行賬戶，為業(yè)主大會順利召開提供經(jīng)費保障，讓業(yè)委會履職無憂。
“在公共收益上，《條例》對收取范圍規(guī)定得也比較詳細(xì)，一目了然，不會扯皮了，這對我們業(yè)委會履職是很大的支持。同時，在公共收益支出方面，《條例》也有明確規(guī)定，這既是約束，又是保護，有利于業(yè)委會規(guī)范化運行。”周本智說，《條例》給予的實實在在的支持，是對業(yè)委會的鼓勵和肯定，也必將增強業(yè)委會干好工作的信心和決心。今后，他將在《條例》的指導(dǎo)下認(rèn)真履職盡責(zé)，努力為建設(shè)和諧美好的小區(qū)環(huán)境貢獻力量。
物業(yè)
既是約束更是支持
“既有對物業(yè)服務(wù)的約束性規(guī)定，也有對物業(yè)企業(yè)的支持和保護，這不僅有利于物業(yè)企業(yè)的健康運行，也有利于滁州物業(yè)市場的健康發(fā)展。”對于《條例》，安徽巾幗物業(yè)管理服務(wù)有限公司總經(jīng)理胡年鄉(xiāng)這樣說道。
胡年鄉(xiāng)介紹，一直以來，物業(yè)管理飽受詬病。這其中不排除物業(yè)自身的原因，但建設(shè)單位有無遺留問題、業(yè)委會是否規(guī)范運行、主管部門以及街道、社區(qū)正確指導(dǎo)與否，都深深地影響著物業(yè)管理的質(zhì)量和水平。值得關(guān)注的是，這次立法，除了對物業(yè)服務(wù)人應(yīng)盡的義務(wù)進行強調(diào)外，也對業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)進行了細(xì)化，此外對有關(guān)部門職責(zé)以及街道、社區(qū)的責(zé)任也都進行了明確細(xì)致的規(guī)定，這有助于真正形成合力，推動我市物業(yè)管理實現(xiàn)新變化。
讓胡年鄉(xiāng)更為高興的是，人大在立法過程中充分考慮到物業(yè)企業(yè)的運營情況，在《條例》中鼓勵物業(yè)服務(wù)人以“物業(yè)服務(wù)+便民服務(wù)”的模式，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增加養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等服務(wù)項目，并指出提供的便民服務(wù)，可與業(yè)主協(xié)商制定統(tǒng)一的價格標(biāo)準(zhǔn)。此外，對于物業(yè)企業(yè)反映的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)問題，《條例》也進行了積極回應(yīng)。“這些鼓勵和支持增強了物業(yè)企業(yè)提升物業(yè)服務(wù)的信心和決心。”胡年鄉(xiāng)表示，下一步，他們將大力宣傳貫徹《條例》，為推動我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展貢獻力量。
律師
《條例》接地氣
“《條例》中的不少條款，都是針對物業(yè)管理中遇到的具體問題而制定的，實用性很強。”談起《條例》，參與起草的安徽蘇滁律師事務(wù)所律師曾小菊直言：這是一部接地氣、有特色、可操作的地方性物業(yè)法規(guī)，對破解我市物業(yè)管理難題將起到積極作用。
曾小菊舉例說，針對物業(yè)服務(wù)信息不透明、亂象頻發(fā)的問題，《條例》對于物業(yè)服務(wù)人等主體的義務(wù)予以明確與強化，保障物業(yè)服務(wù)的透明化和規(guī)范化。比如，就物業(yè)管理服務(wù)而言，《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費項目、標(biāo)準(zhǔn)以及公共能耗總量、明細(xì)和分?jǐn)傎M用情況等，主動接受業(yè)主監(jiān)督。
同時，《條例》還倡導(dǎo)國家公職人員、人大代表、政協(xié)委員、先進模范等充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶頭遵守物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，促進提升基層治理水平。針對某些不符合業(yè)委會成立條件的小區(qū)，《條例》借鑒我市在推進“紅色物業(yè)”中的經(jīng)驗和做法，在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立存在客觀障礙時，通過建立物業(yè)管理委員會制度等方式，填補業(yè)主自我管理與組織建設(shè)的空白。另外《條例》還明確指出要建立健全社區(qū)、村黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的議事協(xié)調(diào)機制。曾小菊還告訴記者，《條例》還在堅持黨建引領(lǐng)、推進老舊小區(qū)治理、強調(diào)隱私保護、細(xì)化業(yè)主組織選舉程序與相關(guān)制度、明確前期物業(yè)管理制度等方面作出回應(yīng)社會關(guān)切、符合實踐需要的規(guī)定。
政府部門
職責(zé)清了責(zé)任明了
“過去物業(yè)管理存在職責(zé)不清問題，而《條例》施行后這一問題將得到有效解決。”市住建局物業(yè)科四級主任科員姚繼超高興地說。
姚繼超介紹，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)性強，涉及領(lǐng)域廣、部門多，此前，相關(guān)行政法規(guī)對很多問題沒有明確具體規(guī)定，有關(guān)職能部門和街道、社區(qū)的物業(yè)監(jiān)管職責(zé)界定相對模糊，對接有縫隙、監(jiān)管有盲區(qū)，難以形成齊抓共管協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，存在“看到管不到，管到看不到，多頭監(jiān)管還有缺失”的問題。針對這一問題，《條例》第四條、第五條、第六條、第七條以明確的條文規(guī)定相關(guān)部門、縣（市、區(qū)）人民政府、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門及街道社區(qū)的職能。《條例》出臺，將督促各相關(guān)部門依據(jù)各自管理職責(zé)，主動將管理職能延伸到物業(yè)小區(qū)，加大物業(yè)小區(qū)行政監(jiān)管和執(zhí)法力度，按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，及時對物業(yè)小區(qū)各類違法違規(guī)行為進行查處，維護公共管理秩序。
此外，姚繼超還介紹，《條例》在規(guī)定專項維修資金使用方面也有突破。過去，申請維修資金，業(yè)主簽字達不到一定比例，就難以申請成功。針對這一問題，《條例》第二十八條明確規(guī)定，存在屋面、外墻體損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等8種危及安全情形之一的，需要立即使用專項維修資金的，由業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)人提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主同意，報專項維修資金監(jiān)管部門審核后，直接申請使用便可，這將會切實解決一批現(xiàn)實問題。
市城管局法制科相關(guān)負(fù)責(zé)人張文卒對《條例》感觸頗深，“這次立法對城管部門的職責(zé)作了準(zhǔn)確定位，就是負(fù)責(zé)依法查處城市管理領(lǐng)域的違法建設(shè)、破壞公共綠化等違法行為。”
南譙區(qū)龍蟠街道辦事處主任陸勤偉說，以前物業(yè)管理強調(diào)的是行業(yè)主管，對街道、社區(qū)的職責(zé)規(guī)定的不是很細(xì)，而物業(yè)服務(wù)涉及到千家萬戶，街道、社區(qū)直接面對著各類物業(yè)糾紛等問題，苦于沒有執(zhí)法權(quán)等，解決這類問題有一定的難度。此次出臺的《條例》明確了街道、社區(qū)在物業(yè)管理中的職責(zé)，同時也對各相關(guān)部門的職責(zé)進行明確，這樣在執(zhí)法過程中就會形成一個很好的串聯(lián)，讓我們在做基層這一塊工作的時候有了更多自信和底氣。